刘某（男）与郭某（女）系一对夫妇，因他们的住房离市中心太远，夫妇俩计划将其卖掉，以另购住房。1998年5月，刘某出差在外，郭某经人介绍将房屋以9万元的价格卖给赵某。双方约定赵某先交5万元，房屋先让赵某使用，待刘某回来时再取出由他保管的房产证，双方再办理房屋过户手续，办完手续后，赵某再交余下的4万元。同年7月刘某出差归来，对郭某将房屋卖给赵某表示同意，但由于房地产价格上涨，要求赵某增加1万元价款，否则不与过户。赵某认为他与郭某签订了书面购房合同，不同意增加价款。同年8月20日，刘某以10万元的价格将住房卖给李某，当即办理了房屋过户手续，过后刘某将5万元钱退还给赵某，并叫他尽快搬走。赵某不同意搬走，并起诉到法院，要求法院保护其房屋产权。
法院在审理中出现三种意见。一种意见认为，赵某具有该房的产权，其要求合理、应予支持。因为赵某与郭某签订了书面购房合同，而且签约双方当事人均为自愿，公平、公正，该合同合法有效。赵某已经支付了5万元的房屋价款（预付款），并且已经入住此房，即赵某已经实际履行了合同，已经占有了该房屋。而刘某回来后也没有表示反对，但却因为房地产价格上涨才要求加价的，显然违反了买卖合同的约定。而且刘某与李某之间的房屋买卖时间更晚，刘某的这一行动显然违反了第一个房屋买卖合同，法律应当保护第一个在先成立的合同行为，而不应保护后成立的合同行为。故刘某应承认郭某与赵某之间的买卖行为，双方到房管部门去过户，赵某再支付余款4万元。
第二种意见认为，第一个买卖合同无效，第二个买卖关系成立。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权和身份证明，买方须持买卖房屋证明信和身份证，到房屋所在地房管机关办理手续。”换句话说，公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同，而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移的登记手续。因为房屋所有权的法定公示方式为登记，而不是占有，因此，虽然在本案中第一个买卖合同订立在先，且已部分履行，而且赵某还实际占有使用了该房屋，但由于未办理过户手续，因而买卖关系不成立。第二个房屋买卖关系符合法律规定的两个要件，因而有效，予以保护。
第三种意见认为，第二个房屋买卖合同有效，且其买卖关系依法成立，但第一个房屋买卖合同也是有效的，不过赵某不能取得房屋的所有权，房屋所有权应归李某。因为我国对房屋的管理规定了严格的登记制度，房屋所有权人对房屋所有权的法定公示方式为登记，法律只承认并保护经登记的房屋所有人。李某经登记过户依法取得了房屋所有权。赵某因未登记过户未能取得所有权，但这并不表示赵某与郭某签订的房屋买卖合同无效，该合同的签订未违反法律规定的各项条件，是个合法有效的房屋买卖合同。但由于该房屋是特定物，所有权只能有一个，李某取得了，赵某就必然不可能取得，因此郭某在此房屋买卖合同中不可能履行将该房屋交付给赵某的义务，这时赵某可以要求郭某承担违约责任。
笔者同意第三种意见。
